Viviendas de uso Turístico y Viviendas de Uso Vacacional

 

Exponemos en este artículo los criterios a los que se encuentra sometido legalmente este uso de la vivienda, así como toda la información completa al respecto para la seguridad tanto de propietarios como de usuarios. Maireles Abogados te ofrece todas las ventajas de contar con un equipo profesional a la hora de gestionar tu alquiler, ya seas propietario o inquilino.

Lo primero que hay que destacar es que dicha actividad no se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se considera distinto al llamado arrendamiento de temporada

Tratándose de una normativa que se regula por las propias Comunidades Autónomas, hay que partir de la Ley 13/2011 de ordenación del turismo de Andalucía, así como su posterior regulación específica mediante Decreto 28/2016, de 2 de febrero.

Vamos a exponer de una forma sencilla y completa los DERECHOS Y OBLIGACIONES de ambas partes, propietarios e inquilinos en el alquiler de viviendas de uso turístico o vacacional, en defecto de lo que se decida pactar libremente:

 

1. ¿Cuáles son las Viviendas que no son consideradas bajo esta catalogación?

a) Las que se ceda su uso sin contraprestación económica.

b) Las viviendas que se contraten por un tiempo superior a 2 meses de forma continuada y por un mismo usuario.

c) Las viviendas situadas en zona rural

d) Los conjuntos formados por 3 o más viviendas de un mismo titular, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no.

 

2. ¿Cuáles son los Requisitos que debe reunir una vivienda para que sea considerada como vivienda turística?

• Que se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
• Que medie un precio
• Que la vivienda esté ubicada sobre suelo residencial y en Andalucía.

 

Por tanto, es esencial saber que se considera por “habitual”. Según la ley se considera que hay habitualidad cuando la vivienda sea promocionada o comercializada mediante: canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento (páginas web por ejemplo), agencias de viajes o empresas que medien u organicen servicios turísticos.

 

Una de las ventajas que tiene el contar con un servicio jurídico como Maireles Abogados a la hora de alquilar tu vivienda, es que nos ocupamos de todo este proceso para constituir de acuerdo a Ley este negocio, pudiendo así estar seguros también si lo que necesita es alquilar para sus vacaciones y no quiere sorpresas ni imprevistos de última hora que arruinen el descanso familiar.

Pues bien, una vez nuestros especialistas determinan que se trata de vivienda de uso turístico, la primera obligación esencial para el titular o la entidad que la vaya a explotar (haciéndose constar este hecho) es presentar la “Declaración Responsable” ante la respectiva Consejería de Turismo para iniciar la actividad.  De este paso también nos ocupamos en Maireles Abogados. Es importante saber que una vez presentada ya se podrá publicitar la vivienda, y una vez comunicado el número de inscripción otorgado, este sí debe constar en cualquier publicidad que se haga de la vivienda.

¿Qué documentación o requisitos hay que aportar y ante qué organismo?

Para presentar la «Declaración Responsable» hay que aportar una documentación. El contenido mínimo que debe aportarse para presentar esa declaración es:

• Los datos de la identificación de la vivienda (referencia catastral y licencia de 1ª ocupación o documento equivalente).
• Los datos del propietario con un domicilio a efectos de notificaciones.
• Identificación de la persona o entidad explotadora y el contrato que lo habilita (cuando no lo vaya a explotar el propietario directamente).

 

3. ¿Cuántos Tipos de viviendas vacacionales hay recogidas?

a) Completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad. Límite de capacidad: No puede ser superior a 15 plazas.

b) Por habitaciones, debiendo en este caso el propietario residir en ella (si no fuera así, el alquiler de habitaciones se regula entonces como un arrendamiento de temporada, sometido a la LAU). Límite de capacidad: No puede superar las 6 plazas.

 

4. ¿Qué Servicios y requisitos que deben reunir estas viviendas de uso turístico?  ¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario? Serán los derechos del arrendatario de alquiler vacacional

 

• Licencia de primera ocupación y cumplimiento con las condiciones técnicas y de calidad.
• Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
• Estar suficientemente amuebladas y dotadas con los aparatos y enseres para su uso inmediato y acorde al número de plazas.
• Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones si el alquiler comprende los meses de mayo a septiembre ambos inclusive, así como calefacción, cuando el alquiler sea entre los meses de octubre a abril.
• Botiquín de primeros auxilios, y Hoja de Reclamaciones.
• Disponer de información turística de la zona, zonas de ocio, restaurantes, comercios, aparcamientos, servicios médicos y transportes cercanos.
• Limpieza de las viviendas a la entrada y salida de nuevos clientes.
• Ropa de cama y menaje completo en general en función de la capacidad de ocupación de la vivienda.
• Un número de teléfono de asistencia y consulta inmediata para incidencias relativas a la vivienda.
• Información a los usuarios de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda destinada al uso turístico, así como admisión o restricción sobre mascotas, personas fumadores, usos restringidos y normas comunitarias.

5. Formalización y acceso a la vivienda de uso Turístico

A los usuarios debe entregarse un documento que elaboramos en Maireles Abogados a modo de contrato cuyo contenido mínimo es: nombre del propietario o la entidad explotadora en su caso, el código de inscripción en el Registro de turismo de Andalucía, el número de personas que van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono de asistencia. En cada caso concreto, nuestros asesores le ofrecerán al propietario una serie de consejos para completar cada contrato y dependiendo de sus necesidades establecer las cláusulas que se estimen pertinentes.

-Los usuarios, para hacer uso de la vivienda, junto con su documento de identificación, tienen que cumplimentar un parte de entrada conforme a la normativa vigente de libro-registro y otros análogos.

-La copia del documento ya firmado debe estar a disposición por el propietario durante el plazo de 1 año, para los órganos administrativos, teniendo el valor de contrato.

 

-Respecto a la entrega de la vivienda se entregará a la hora que ambas parte tengan pactada, y en su defecto, se presume por la ley que el derecho de ocupación comienza a las 16 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12 horas del día en que finaliza el periodo. Del mismo modo, se le dará la información de las instalaciones, la normativa comunitaria, las llaves y tarjetas de acceso a pertenencias.

 

6. Precio, Reserva y Cancelación de la Vivienda de uso Turístico:

 

• El precio ofertado debe ser por noche de estancia. En todo caso se considera incluido el suministro de agua, luz, calefacción, limpieza a la entrada, ropa de cama y menaje. El arrendador está obligado a entregar siempre un justificante de pago.
•  Sobre las condiciones de precio, reserva, anticipos y en su caso cancelación, rige lo libremente pactado por las partes, y que en todo caso deben estar detalladas y publicitadas con anterioridad.
• Si no se ha pactado nada expresamente, respecto a la reserva: el arrendador puede exigir a los usuarios que efectúen un anticipo del precio en concepto de señal, que será a cuenta del importe total, y que no podrá superar el 30% de la cuantía total de la estancia.

 

4 Aspectos básicos a tener en cuenta respecto a la Cancelación de la Reserva de tu alquiler vacacional:

1. El arrendador puede retener hasta un máximo del 50% del anticipo efectuado, si la cancelación se efectúa antes de 10 días de la fecha de ocupación.
2. Si se cancela con menos de 10 días, se puede retener el importe total del anticipo.
3. Si la cancelación es por parte del arrendador, el usuario tiene derecho a la devolución del anticipo, y si es cancelada con menos de 10 días antes de la ocupación debe indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada.
4. Estas normas no son exigibles para ninguna de las partes cuando la cancelación sea por fuerza mayor o esté debidamente justificado.

 

7. Tipo de contrato:

 

Partiendo de la base de los requisitos administrativos aquí recogidos, las partes tienen libertad de pactos a la hora de contratar. Ya hemos expuestos los puntos esenciales a regular así como los derechos y obligaciones de cada una de las partes. La diferencia está en la normativa que rige el documento, ya que en estos casos, está sometido a las reglas generales establecidas en el Código Civil, y cuando se trate de viviendas no incluidas en este artículo, y que son consideradas por tanto, de temporada, el contrato tiene como sustento legal al Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

Los especialistas de Maireles Abogados & Asociados gestionan para ti todo lo que necesitan saber propietarios e inquilinos para estar tranquilos con sus contratos de alquiler ya sea alquiler vacacional, larga temporada o contratos de alquiler para Estudiantes:

• Modelos adaptados a cada situación adaptados a los últimos cambios en la ley de arrendamientos estatal y por Comunidades Autónomas

• Avales y claves para elegir la mejor protección para gestionar los inquilinos morosos que ofrecen al arrendador una garantía ante los casos de impago de la renta.

• Seguridad a la hora de gestionar el mantenimiento y desperfectos ocasionados por el mal uso de la vivienda o bien derivados del uso normal y desgaste del inventario.

ELIZABETH LOPEZ

Abogada Maireles Abogados &Asociados

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