VICIOS OCULTOS EN UNA VIVIENDA: QUÉ SON Y COMO RECLAMAR
Comprar una vivienda y descubrir después problemas que no podían apreciarse durante la visita es una situación más habitual de lo que puede parecer.
Además, humedades, filtraciones, problemas estructurales o determinadas deficiencias en las instalaciones pueden constituir vicios ocultos y permitir al comprador reclamar frente al vendedor.
¿Qué es un vicio oculto?
Según el Código Civil, el vendedor responde de Vicios ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o disminuyan su utilidad. Además, si se hubiesen conocido, el comprador habría adquirido la vivienda a un precio inferior o no la habría adquirido.
Además, para que exista un vicio oculto deben concurrir, principalmente, tres circunstancias.
• El defecto debe existir con anterioridad a la compraventa.
• Debe tratarse de un defecto no visible ni fácilmente apreciable por el comprador.
• Debe tener una entidad suficiente, afectando al uso o al valor de la vivienda.
Por tanto, no todo desperfecto que aparezca tras comprar una vivienda puede considerarse como Vicios ocultos. En consecuencia, no todos los desperfectos justifican tal calificación.
¿Qué se puede reclamar?
El artículo 1486 del Código Civil permite al comprador optar, en determinadas circunstancias, entre:
– Resolver la compraventa, devolviendo la vivienda y recuperando el precio (en los términos legalmente previstos); o
– Solicitar una reducción proporcional del precio, cuando se opte por conservar la vivienda. Esa reducción es proporcional al vicio o daño que tiene la vivienda
Además, si se acredita que el vendedor conocía los defectos y los ocultó, el comprador puede reclamar también los daños y perjuicios que correspondan. Tanto si se opta por la resolución, como por la reducción. Sería la devolución del precio (o reducción) más los daños causados como por ejemplo haberse tenido que ir de alquiler, contratar suministros o reparaciones aparte etc…
Es importante señalar que el vendedor puede responder por los vicios ocultos aunque desconociera su existencia, sin perjuicio de las consecuencias adicionales que puedan derivarse si se demuestra que actuó de mala fe.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar?
El plazo es especialmente importante.
Además, artículo 1490 del Código Civil establece que las acciones derivadas de Vicios ocultos se extinguen a los seis meses.
Por ello, cuando se descubre un defecto, es fundamental actuar con rapidez y no esperar a que transcurra dicho plazo.
¿Qué hacer si descubres un posible vicio oculto?
Lo recomendable es:
1. Documentar el defecto mediante fotografías, vídeos y cualquier otra prueba.
2. Solicitar un informe técnico que determine el origen del problema y, cuando sea posible, acredite que ya existía en el momento de la compraventa.
3. Revisar el contrato y la escritura de compraventa.
4. Comunicar por escrito el problema al vendedor y reclamar una solución.
5. Si no existe acuerdo, valorar el ejercicio de las acciones judiciales correspondientes.
En viviendas de nueva construcción puede resultar aplicable, además, el régimen específico de responsabilidad previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, cuyos plazos dependen de la naturaleza del defecto.
Si después de comprar una vivienda descubres una humedad, filtración, grieta, problema estructural u otro defecto que ya existía, estaba oculto y tiene suficiente gravedad, es posible que puedas reclamar frente al vendedor.
La clave está en acreditar el origen y la antigüedad del defecto y actuar dentro del plazo legal. Por ello, ante cualquier problema de estas características, resulta recomendable obtener asesoramiento jurídico y técnico lo antes posible.
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