RENUNCIA A LA EXENCIÓN DEL IVA EN OPERACIONES INMOBILIARIAS
La renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias es una opción muy interesante.
Su mayor ventaja es que posibilita tributar por IVA en aquellas operaciones que la propia Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido declara exentas.
El coste fiscal de una inversión inmobiliaria es un aspecto fundamental. El principal elemento de dicho coste es el conocido Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) que grava gran número de transacciones inmobiliarias.
Las operaciones sujetas a IVA están no sujetas a ITP, mientras que las operaciones no sujetas a IVA se someten a ITP y las operaciones sujetas y exentas de IVA se encuentran gravadas por ITP.
Es precisamente éste el supuesto en que se centra el fundamento de las operaciones inmobiliarias exentas, sujetas al ITP pero cuya exención es renunciable.
Cuando quien adquiere un inmueble tiene la condición de empresario o profesional tendrá interés en que la operación tribute por IVA pues, como es bien sabido, el IVA es un impuesto en teoría neutro para el empresario.
Así, si soportamos IVA en la adquisición de un inmueble podremos compensar ese
importe con el IVA que hayamos repercutido. Sin embargo, cuando la operación queda
gravada por el ITP, el impuesto satisfecho no podrá ser recuperado de forma alguna.
Es frecuente que el empresario se acoja a la opción de renuncia a la exención del IVA,
para lo que habrá de cumplir con los requisitos previstos en el artículo 8.1 del Real
Decreto 1624/1992. Se trata de que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA y que
tenga derecho a la deducción total del IVA soportado por dicha transmisión.
Desde 1 de enero de 2015, la renuncia a la exención del IVA procederá cuando eladquirente sea un empresario o profesional con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o en función del destino previsible del inmueble que se hubiese adquirido.
Hasta 31 de diciembre de 2014, la renuncia a la exención procedía únicamente
cuando el adquirente era empresario o profesional y, en función de su destino
previsible, tenía derecho a la deducción total del impuesto soportado por las
adquisiciones liquidaciones.
La renuncia habrá de comunicarse fehacientemente al adquirente previa o
simultáneamente a la entrega de los correspondientes bienes.
La duda se plantea en los supuestos en que la comunicación del adquirente de su
condición de sujeto pasivo de IVA con posibilidad de deducir la totalidad de las cuotas
del impuesto, no siendo incluida ésta en escritura pública y siendo incluida en una
subsanación posterior de la escritura. Pues bien, en dichos casos, la Administración
Tributaria Autonómica considera que la renuncia no es válida, esto es, que la
operación se encuentra sujeta a IVA, pero está exenta, lo que conlleva la tributación
por ITP.
Este criterio autonómico ha sido recientemente reinterpretado por la jurisprudencia del
Tribunal Supremo, el cual entiende que las exigencias del artículo 8.1 del Reglamento
del IVA deben apreciarse desde la perspectiva de la finalidad de la norma, es decir, de
evitar que se rompa la cadena de deducciones que produce las exenciones.
De este modo, con independencia de la fecha en que haya tenido lugar la subsanación
de la escritura o incluso en algunos supuestos en que dicha subsanación no se haya
realizado, el Tribunal Supremo considera que se da cumplimiento a la finalidad del
artículo 8.1
En conclusión, bastará manifestar en escritura pública que el transmitente ha recibido una cantidad de dinero en concepto de IVA, no siendo precisa la renuncia expresa a la exención.
Sí se exige, sin embargo, una declaración suscrita por el adquirente en la que acredite una de las siguientes circunstancias:
a) cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción total o parcial de las cuotas del IVA.
b) que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.
Con ello se permite al contribuyente acogerse con total seguridad a la renuncia de la exención del IVA, sin que ello suponga un riesgo de terminar tributando, como la Administración Tributaria Autonómica pudiera pretender, por el ITP.
